Cafards et vente immobilière : obligations du vendeur et droits de l'acheteur

1. Infestation de cafards et vente immobilière : ce que dit la loi en 2025

Il n'existe aucun diagnostic obligatoire sur les cafards lors d'une vente immobilière, contrairement au plomb, à l'amiante ou aux termites dans certaines zones. Cependant, le vendeur reste soumis à l'obligation de délivrer un logement exempt de vices cachés.

Si le vendeur connaît l'existence d'une infestation de blattes (cafards germaniques, orientaux, américains…) ou de dégâts associés mais ne la déclare pas, la situation peut relever du vice caché. Les cafards étant nocturnes et discrets, une infestation peut facilement passer inaperçue à l'acheteur lors des visites. Cela renforce encore l'importance d'une information claire et complète de la part du vendeur.

2. Vendeur : quelles informations transmettre sur les blattes et cafards ?

Même si aucun diagnostic spécifique n'est imposé, la loi oblige le vendeur à transmettre toute information susceptible d'affecter l'usage normal du bien. Une infestation de cafards, même ancienne, doit être déclarée dès lors qu'elle a entraîné des nuisances, un risque sanitaire ou des dégâts.

Le vendeur doit notamment signaler :

• une infestation actuelle ou ayant eu lieu récemment, même partiellement traitée ;
• les traces typiques observées (excréments, œufs, odeurs caractéristiques, zones de passage) ;
• les interventions réalisées : gel, pulvérisation, nébulisation, rebouchage des points d'entrée ;
• les zones encore à risque : cuisine, gaines techniques, faux-plafonds, locaux humides.

Omettre ces informations expose le vendeur à des recours potentiels. Une absence volontaire de déclaration peut entraîner une annulation de la vente, une réduction du prix ou une indemnisation complète des travaux engagés par l'acheteur.

3. Acheteur : que faire si vous découvrez des cafards après l'achat ?

Si l'acheteur découvre une infestation de cafards après signature, plusieurs recours sont possibles si trois conditions sont réunies :

• l'infestation existait avant la vente ;
• le vendeur en avait connaissance ou ne pouvait l'ignorer ;
• la présence des cafards rend le logement moins sain ou plus coûteux à entretenir.

En pratique, les cafards laissent des traces durables : fientes, mues, restes d'oothèques. Ces éléments permettent d'identifier si l'infestation est antérieure ou non à la vente.

L'acheteur peut alors demander :

• une réduction du prix proportionnelle aux travaux et traitements nécessaires ;
• une indemnisation des frais engagés (désinsectisation, nettoyage approfondi, réparations) ;
• dans les cas les plus lourds, l'annulation pure et simple de la vente pour vice caché.

Le vendeur peut toutefois être exonéré si l'infestation apparaît après l'entrée dans les lieux ou résulte d'un manque d'entretien alimentaire ou hygiénique après l'achat.

4. Preuves et documents : comment établir l'état réel du logement ?

La clé pour résoudre un litige concernant les cafards repose sur la capacité à prouver l'état réel du logement avant la transaction.

Les preuves les plus utiles sont :

• photos datées montrant l'état des pièces, meubles et installations ;
• rapports d'un professionnel de la désinsectisation ;
• factures de traitement ou contrat d'entretien ;
• constats d'huissier ou rapports d'expertise ;
• preuves de travaux réalisés pour reboucher, nettoyer ou remettre en état.

Ces éléments permettent de déterminer si l'infestation existait avant la vente ou est apparue après, facilitant ainsi la résolution du conflit.

5. Coût d'une désinsectisation anti-cafards avant vente : tarifs 2025

Un traitement anti-cafards avant vente débute à 119 € pour un petit logement avec infestation légère. Le prix dépend de plusieurs paramètres :

• surface totale ;
• nombre de pièces à traiter ;
• niveau d'infestation (faible, modéré, avancé) ;
• accès aux zones sensibles : cuisine, salle de bain, gaines, cave, parties communes ;
• nécessité d'un second passage pour ancrer l'efficacité.

Une inspection préalable permet d'établir un devis précis et de présenter un logement sain et débarrassé de tout nuisible lors de la mise en vente.

En résumé : éviter les litiges liés aux cafards lors d'une vente

Une infestation de cafards non déclarée lors d'une vente immobilière peut rapidement devenir un problème juridique. Informer l'acheteur, documenter l'état du logement et faire réaliser un traitement professionnel avant la mise en vente restent les meilleures garanties pour une transaction sereine. Un logement traité et conforme inspire confiance et limite fortement les risques de contestation après la signature.