Nuisibles et vente immobilière : Obligation de déclaration au notaire

Introduction : Les nuisibles, un frein à la vente immobilière

La présence de nuisibles dans un bien immobilier peut poser de sérieux problèmes lors d'une vente. Dératisation, traitement des punaises de lit ou éradication des cafards sont souvent nécessaires. Ces nuisibles peuvent non seulement détériorer un logement, mais aussi impacter sa valeur et son attractivité sur le marché.

Mais quelles sont les obligations légales du vendeur concernant la déclaration de nuisibles ? Doit-on informer le notaire et l'acheteur d'une infestation ? Quelles sont les sanctions en cas de dissimulation d'un problème de nuisibles ?

📢 Cet article répond à toutes vos questions et met en avant l'importance de faire appel à un professionnel anti-nuisibles avant une transaction immobilière.

1. Obligation légale de déclaration des nuisibles lors d'une vente

🔹 Un bien infesté peut être considéré comme "vicié"

Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés affectant le bien vendu. Une infestation de nuisibles grave et non signalée peut être considérée comme un vice caché, donnant droit à :

• Une annulation de la vente,
• Une réduction du prix d'achat,
• Une prise en charge des frais de désinfestation par le vendeur.

📌 Référence légale : Article 1641 du Code civil - Légifrance

🔹 La loi impose un diagnostic termites obligatoire

Si le bien est situé dans une zone déclarée à risque termites par arrêté préfectoral, un diagnostic termites est obligatoire avant la vente. Ce diagnostic, valable 6 mois, doit être annexé à l'acte de vente.

📌 Référence légale : Article L126-24 du Code de la construction et de l'habitation

⚠ Attention : Ne pas fournir ce diagnostic peut entraîner l'annulation de la vente et des poursuites pour vice caché !

2. Quels nuisibles doivent être déclarés au notaire ?

Si aucun diagnostic obligatoire ne concerne certains nuisibles (rats, punaises de lit, blattes... le vendeur a tout de même l'obligation d'informer l'acheteur de la présence d'infestations graves.

Voici une liste des nuisibles qui peuvent poser problème lors d'une vente immobilière :

📌 Bon à savoir : Un diagnostic nuisibles réalisé par un professionnel permet d'attester officiellement de l'absence ou de la présence d'infestations dans un logement.

3. Conséquences en cas de non-déclaration de nuisibles:

🔹 L'acheteur peut demander une réduction du prix ou l'annulation de la vente

Si des nuisibles sont découverts après la vente et que le vendeur ne les a pas déclarés, l'acheteur peut engager une procédure pour vice caché.

Selon l'article 1648 du Code civil, il dispose de 2 ans à partir de la découverte du problème pour intenter une action en justice.

📌 Référence légale : Article 1648 du Code civil - Légifrance

🔹 Poursuites pour tromperie ou dol

Si le vendeur a volontairement dissimulé la présence de nuisibles (exemple : repeindre des murs endommagés par les termites sans les traiter), il peut être poursuivi pour tromperie ou dol.

📌 Référence légale : Article 1137 du Code civil - Légifrance

💡 Sanctions possibles :

• Annulation de la vente,
• Versement de dommages et intérêts,
• Amende et poursuites judiciaires en cas de tromperie avérée.

4. Pourquoi faire appel à un professionnel anti-nuisibles avant une vente ?

🔹 Un traitement efficace et une attestation officielle

Un professionnel de la lutte anti-nuisibles pourra :

• ✅ Évaluer l'état du logement et identifier les infestations,
• ✅ Traiter le problème avec des solutions adaptées (désinsectisation, dératisation, désinfection...),
• ✅ Fournir une attestation de traitement, précieuse pour rassurer les acheteurs et éviter les litiges.

📌 Bon à savoir : Un certificat de désinsectisation ou dératisation peut être demandé par le notaire en cas de doute sur l'état du bien.

🔹 Un argument pour la vente et la négociation du prix

Un logement exempt de nuisibles avec un certificat professionnel rassure les acheteurs et permet d'éviter les négociations à la baisse.

⚠ Ne pas traiter un problème de nuisibles avant la vente peut entraîner une dévalorisation du bien de 10 à 30 % selon la gravité de l'infestation.

5. Démarches à suivre avant la signature chez le notaire

🔹 Étape 1 : Faire un état des lieux des nuisibles

• ✔ Inspecter les zones à risque (charpente, plinthes, conduits...),
• ✔ Rechercher des traces de nuisibles (excréments, trous, bruits nocturnes...),
• ✔ Faire appel à un professionnel pour une expertise.

🔹 Étape 2 : Réaliser les traitements nécessaires

• ✔ Dératisation et désinsectisation si besoin,
• ✔ Réalisation des diagnostics obligatoires (termites...)
• ✔ Obtention d'un certificat de traitement.

🔹 Étape 3 : Déclaration au notaire et à l'acheteur

• ✔ Informer en toute transparence pour éviter les litiges,
• ✔ Joindre les certificats de traitement et diagnostics,
• ✔ Intégrer ces éléments dans le compromis de vente.

Conclusion : Transparence et expertise pour une vente réussie

La présence de nuisibles dans un bien immobilier peut compliquer une vente et entraîner des sanctions en cas de non-déclaration. Le vendeur a tout intérêt à traiter le problème avant la transaction et à fournir une preuve d'assainissement.

Avant toute vente, contactez un expert en lutte anti-nuisibles pour une inspection et un traitement efficace !