Rats et souris et vente immobilière : obligations du vendeur et recours de l'acheteur

1. Le cadre légal : que dit la loi sur la présence de rongeurs avant une vente ?

Contrairement aux termites ou à l'amiante, il n'existe aucun diagnostic obligatoireconcernant les rats et souris lors d'une vente immobilière. Cependant, le vendeur reste soumis à une règle essentielle du Code civil : l'obligation de délivrer un logement exempt de vices cachés.

Une infestation de rongeurs connue mais non révélée peut être assimilée à un vice caché si elle rend le bien impropre à son usage (nuisances, risques sanitaires, dégradations électriques, détérioration des isolants, etc.). Le vendeur doit donc informer l'acheteur de toute infestation récente, persistante ou de dégâts causés par les rongeurs, même si un traitement a été effectué.

2. Obligations du vendeur : que doit-il déclarer en cas de présence de rats ou de souris ?

Même si aucun diagnostic spécifique aux rongeurs n'est imposé lors d'une vente immobilière, le vendeur a l'obligation légale d'informer l'acheteur de tout élément pouvant affecter l'usage normal du logement. Une infestation de rats ou de souris, même ancienne, entre dans ce cadre dès lors qu'elle a laissé des dégâts, nuisances ou risques persistants.

Le vendeur doit notamment déclarer :

• une infestation active ou ayant eu lieu récemment ;
• la présence de dégâts structurels causés par les rongeurs (câbles rongés, isolation abîmée, traces dans les combles) ;
• les interventions ou traitements réalisés (dératisation, rebouchage, désinfection) ;
• toute zone où la présence de rats ou souris reste possible, même après traitement.

Ne pas déclarer une infestation connue expose le vendeur à un risque de vice caché, pouvant entraîner une annulation de la vente, une réduction du prix ou une indemnisation des travaux engagés par l'acheteur. La transparence est donc essentielle pour éviter tout litige ultérieur.

3. Recours de l'acheteur en cas de présence de rats ou de souris après la vente

Lorsqu'un acheteur découvre une infestation de rats ou de souris après la signature de l'acte, il peut engager plusieurs recours si la présence des rongeurs était antérieure à la vente et n'a pas été signalée. Dans ce cas, l'infestation peut être qualifiée de vice caché, conformément à l'article 1641 du Code civil.

Pour que le recours soit recevable, l'acheteur doit démontrer que :

• l'infestation existait avant la vente, même si elle n'était pas visible ;
• le vendeur en avait connaissance ou pouvait raisonnablement en avoir connaissance ;
• la présence de rongeurs compromet l'usage normal du logement.

Selon la situation, l'acheteur dispose de plusieurs recours :

• Demander l'annulation de la vente si l'infestation rend le bien impropre à l'habitation.
• Obtenir une réduction du prix proportionnelle aux dégâts, travaux et traitements à réaliser.
• Être indemnisé pour les frais engagés : dératisation, réparations, désinfection, remise en état.

Dans certains cas, le vendeur n'est pas responsable, notamment si l'infestation apparaît après l'occupation des lieux ou résulte d'un manque d'entretien post-acquisition. Une expertise ou un rapport d'intervention d'un professionnel peut alors aider à établir l'origine du problème.

4. Comment prouver l'état du logement au moment de la vente ?

En cas de litige lié à la présence de rats ou de souris, la preuve de l'état réel du logement au moment de la vente est essentielle. Plusieurs éléments peuvent attester de la situation et appuyer la bonne foi du vendeur ou de l'acheteur.

• photos ou vidéos datées montrant l'état des pièces et des installations ;
• rapports de dératisation ou factures d'intervention d'une société certifiée ;
• constats réalisés par un professionnel ou un expert indépendant ;
• preuves de dégâts antérieurs réparés (câbles rongés, isolants endommagés, traces dans les combles).

Ces documents permettent de déterminer si l'infestation existait avant la vente ou est apparue après l'emménagement, facilitant ainsi la résolution du litige.

5. Prix d'une dératisation avant une vente immobilière

Le prix d'une dératisation avant vente commence à 129 € pour un passage complet dans un petit logement. Le coût augmente selon plusieurs facteurs : niveau d'infestation, superficie du bien, nombre de pièces, accès aux combles ou locaux techniques, et nécessité éventuelle de passages supplémentaires.

Une inspection préalable permet d'établir un devis précis et d'assurer que le logement sera présenté sans nuisibles lors de la mise en vente.

Tarifs variables selon la surface et le niveau d'infestation. Déplacement et devis gratuits.

Conclusion : transparence, conformité et prévention pour une vente sereine

La présence de rats ou de souris dans un logement mis en vente peut rapidement devenir un enjeu juridique si elle n'est pas signalée. En respectant vos obligations d'information, en réalisant une dératisation avant la mise en vente et en documentant l'état du bien, vous évitez les litiges et garantissez une transaction transparente. Une démarche claire et honnête reste la meilleure garantie d'une vente rapide, fiable et sans contestation après signature.